Un congé délivré à un locataire de plus de 65 ans sans respecter le formalisme légal est nul. Nous observons que les mêmes erreurs reviennent devant les tribunaux, souvent par méconnaissance des subtilités de l’article 15, III, de la loi du 6 juillet 1989. Certaines de ces erreurs sont moins documentées que d’autres, et ce sont précisément celles-là qui méritent un examen attentif.
Congé au locataire âgé : le piège du calcul du délai de préavis
Le préavis de six mois ne court pas à compter de l’envoi du recommandé. Il court à compter de la réception effective par le locataire, ou de la remise par le commissaire de justice. Cette distinction, pourtant rappelée par la jurisprudence récente, continue de piéger des bailleurs qui pensent avoir agi dans les temps.
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Concrètement, un bailleur qui envoie sa lettre recommandée six mois et deux jours avant l’échéance du bail peut se retrouver hors délai si le locataire ne retire le pli qu’une semaine plus tard. Le congé est alors nul, sans même que la question de la protection liée à l’âge soit examinée.
Nous recommandons de viser un envoi au moins sept mois avant l’échéance, voire de recourir systématiquement à un commissaire de justice pour sécuriser la date de délivrance. Le surcoût est marginal comparé au risque d’annulation.
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SCI familiale et congé pour reprise : l’erreur de la « symétrie de vulnérabilité »
La loi prévoit une exception : le bailleur n’est pas tenu de proposer un relogement s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures aux plafonds réglementaires. Cette exception ne concerne que les bailleurs personnes physiques.
En pratique, nous observons que des SCI familiales, y compris composées d’associés seniors, invoquent cette dispense pour délivrer un congé sans offre de relogement. Le raisonnement ne tient pas : une personne morale n’a pas d’âge et ne remplit pas les conditions de vulnérabilité prévues par le texte. Le congé délivré dans ces conditions est annulé.
Cette confusion est d’autant plus fréquente que la SCI familiale est souvent perçue comme un simple prolongement patrimonial du propriétaire. Les juridictions ne retiennent pas cette lecture. Le critère est strictement formel : la qualité de personne physique du bailleur figurant au bail.
Appréciation des ressources du locataire protégé : la période de référence
Pour déterminer si le locataire de plus de 65 ans bénéficie de la protection, le bailleur doit vérifier que ses ressources annuelles sont inférieures aux plafonds réglementaires. La Cour de cassation, par un arrêt du 24 octobre 2024, a précisé que les ressources s’apprécient sur les douze mois précédant la délivrance du congé.
Cette précision est loin d’être anodine. Certains bailleurs se fondent sur l’avis d’imposition le plus récent, qui peut refléter une situation datant de près de deux ans. D’autres retiennent les revenus au moment de l’échéance du bail. Ces deux approches sont erronées au regard de la jurisprudence.
La conséquence pratique : un locataire dont les revenus ont baissé récemment (passage à la retraite, perte d’un conjoint) peut être protégé même si son dernier avis d’imposition indiquait des ressources au-dessus des plafonds. Inversement, un locataire dont les ressources ont augmenté dans les douze mois précédant le congé pourrait ne plus bénéficier de la protection.
Ce que le bailleur doit documenter
- Les revenus effectifs du locataire sur les douze mois précédant le congé, en demandant des justificatifs actualisés et non le seul avis d’imposition N-2
- La composition du foyer occupant le logement, pour identifier toute personne à charge de plus de 65 ans qui activerait la protection même si le locataire titulaire du bail est plus jeune
- La situation du bailleur lui-même (âge, ressources, statut juridique), afin de vérifier s’il peut prétendre à l’exception de symétrie de vulnérabilité
Offre de relogement : les critères qui font annuler le congé
Quand la protection s’applique, le bailleur ne peut donner congé qu’en proposant une offre de relogement écrite, sérieuse et adaptée. Chaque terme compte.
« Adaptée » signifie que le logement proposé doit correspondre aux besoins du locataire : proximité géographique avec le logement initial, superficie compatible avec la composition du foyer, loyer cohérent avec les ressources du locataire. Un studio à trente kilomètres proposé à un couple octogénaire ne remplit pas cette condition.
« Sérieuse » implique que le logement soit effectivement disponible au moment de l’offre. Proposer un bien déjà loué ou dont la disponibilité est incertaine invalide l’offre, et par extension le congé lui-même.
Points de contrôle fréquemment négligés
- L’offre doit être formulée par écrit dans le congé ou dans un document joint, pas simplement évoquée à l’oral lors d’un échange avec le locataire
- Le logement proposé doit se situer dans un périmètre géographique raisonnable, apprécié au cas par cas selon l’environnement du locataire (commerces, transports, suivi médical)
- Le loyer du logement de remplacement doit rester compatible avec les ressources modestes du locataire, ce qui exclut de facto une grande partie du parc privé en zone tendue
Plafonds de ressources et locataire protégé : les seuils à vérifier
Les plafonds de ressources annuelles conditionnant la protection sont révisés régulièrement. Pour l’année de référence 2024, les montants retenus sont 26 687 euros en Île-de-France et 23 201 euros dans le reste du territoire. Ces seuils s’appliquent au total des ressources des personnes vivant au foyer.
Une erreur récurrente consiste à comparer ces plafonds aux seuls revenus du locataire titulaire du bail, en ignorant les ressources du conjoint ou des personnes à charge. Le calcul doit intégrer l’ensemble du foyer fiscal occupant le logement.
L’âge du locataire s’apprécie à la date d’échéance du bail, pas à la date d’envoi du congé. Un locataire qui aura 65 ans le jour de l’échéance bénéficie de la protection, même s’il n’a que 64 ans au moment où le congé lui est délivré.
Le cumul de ces vérifications (âge, ressources, composition du foyer, statut du bailleur, qualité de l’offre de relogement) forme un ensemble de conditions dont le non-respect d’une seule suffit à faire annuler le congé. Les juridictions appliquent ces critères sans souplesse, ce qui rend la rigueur du bailleur dans la préparation du congé non négociable.
