1 554,58 euros par mois : c’est le montant du salaire minimum depuis le 1er janvier, après une légère revalorisation de 15 euros par rapport à l’année précédente. Cette évolution, modeste sur la fiche de paie, cache pourtant des conséquences très concrètes pour celles et ceux qui rêvent d’accéder à la propriété. VousFinancer.com s’est penché sur la réalité du pouvoir d’achat immobilier dans les 20 principales villes françaises pour les personnes rémunérées au SMIC. Voici ce qu’il en ressort.
Une capacité d’emprunt qui a augmenté de plus de 50 % en près de 10 ans
Le paysage des taux immobiliers a bien changé en une décennie. Résultat, un salarié payé au SMIC peut aujourd’hui, avec une mensualité représentant 33 % de son salaire, emprunter jusqu’à 102 173 euros sur 25 ans. En 2011, cette somme plafonnait à 67 021 euros. Une progression de 52 % qui s’explique autant par la décrue continue des taux que par la revalorisation du salaire minimum. Pour la première fois, décrocher un prêt de 100 000 euros sur 25 ans devient accessible, du moins sur le papier, pour un revenu équivalent au SMIC. Sandrine Allonier, directrice des études chez VousFinancer, insiste d’ailleurs sur ce point, tout en soulignant que 40 % des clients du courtier perçoivent moins de 25 000 euros par an.
Mais quelle surface pouvez-vous acquérir selon la ville où vous souhaitez vous installer ? Le courtier a mené l’enquête et les écarts sont édifiants.
Dans la capitale, un budget au SMIC ne permet d’acquérir que 10 m², soit deux fois moins qu’à Lyon (21 m²) ou Bordeaux (23 m²), et trois fois moins qu’à Toulouse (30 m²), Lille ou Strasbourg (32 m²). Pour espérer pousser les murs, mieux vaut viser Grenoble (42 m²), Reims (46 m²) ou Le Havre (56 m²). Parmi les grandes villes, seules Le Mans (73 m²) et Saint-Étienne (97 m²) offrent la possibilité d’acheter plus de 70 m², cette dernière s’imposant clairement comme l’une des villes les plus accessibles de France en matière de pouvoir d’achat immobilier.
Malgré ces chiffres encourageants, le parcours reste semé d’embûches pour les candidats à l’achat rémunérés au salaire minimum. Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) émises fin 2019 ont mis en difficulté de nombreux ménages modestes, en verrouillant le taux d’endettement à 33 % et la durée maximale du prêt à 25 ans. Conséquence : en 2020, près de 45 % des dossiers refusés chez VousFinancer concernaient des demandeurs affichant moins de 25 000 euros de revenus annuels. Même si certaines règles se sont assouplies, le chemin demeure étroit.
Garanties minimales et attentes des banques : des exigences renforcées
Face à la conjoncture, toutes les banques n’ont pas encore relevé leur plafond d’endettement. Pour les profils à revenus modestes, les établissements prêteurs réclament systématiquement plus de garanties. S’ajoutent alors quelques exigences incontournables : un minimum d’apport personnel, une épargne de précaution suffisante pour faire face aux imprévus (comptez environ 750 euros pour une personne seule, 1 300 euros pour un couple, et 250 euros supplémentaires par enfant selon VousFinancer), mais aussi un « saut de charge » raisonnable, c’est-à-dire une différence limitée entre le montant du loyer payé et la mensualité future.
Parmi les banques qui acceptent d’accompagner les emprunteurs au SMIC, la tendance est claire : elles privilégient les couples, car les revenus cumulés rassurent, exigent une participation financière minimale et, si possible, une épargne restante après l’achat pour couvrir les dépenses annexes comme la taxe foncière ou les charges de copropriété. Sandrine Allonier le confirme : la stabilité et la solidité du dossier priment, même pour les petits budgets.
Voici deux cas concrets qui illustrent la réalité de l’accès au crédit immobilier pour les revenus les plus modestes :
- Un jeune salarié de 21 ans, employé en CDI, gagne 1 350 euros par mois. Déjà engagé sur un crédit auto de 134 euros mensuels, il souhaite acquérir une maison ancienne. La banque lui accorde un prêt de 65 000 euros, assorti de 5 000 euros pour des travaux, à 1,35 % sur 25 ans. Malgré l’absence d’apport personnel, la gestion saine de ses comptes et un taux d’endettement de 32 % ont pesé en sa faveur.
- Un couple de 24 ans, métallurgiste et vendeuse, tous deux en CDI, avec deux enfants à charge. Leurs revenus s’élèvent à 1 700 euros et 1 140 euros nets par mois, pour 5 000 euros d’économies. Leur projet : acheter une maison à Strasbourg. Ils décrochent un prêt de 213 700 euros, à 1,25 % sur 30 ans. Les économies sont modestes, mais la mensualité ne dépasse pas celle de leur loyer et leur taux d’endettement reste contenu à 27 %.
Comment calculer votre capacité d’emprunt au plus juste ?
Avant de démarrer toute démarche de crédit immobilier, il est impératif de connaître précisément votre capacité d’emprunt. Cette étape détermine la faisabilité de votre projet : elle permet d’ajuster vos ambitions ou, si nécessaire, de les reporter à plus tard.
La notion de capacité d’emprunt, un concept à intégrer
La capacité d’emprunt correspond au montant maximal que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement de votre prêt, tout en conservant un budget suffisant pour vivre. Aujourd’hui, ce seuil ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus. Attention à ne pas confondre ce pourcentage avec la somme totale que vous pourrez effectivement emprunter : la capacité d’emprunt se calcule à partir de vos revenus et de vos charges.
Un calcul indispensable avant de se lancer
S’assurer de la viabilité de son projet immobilier commence par le calcul de sa capacité d’emprunt. Pour cela, vérifiez votre capacité d’emprunt avant toute chose. Cette démarche ne nécessite pas de rendez-vous en agence : de nombreux sites spécialisés, comme Les Furets, proposent des calculateurs en ligne simples et rapides d’utilisation. Quelques minutes suffisent pour obtenir une estimation fiable, en renseignant vos ressources et vos charges mensuelles.
Le principe : simuler votre projet, en tenant compte de l’ensemble de vos revenus, dépenses courantes et des frais liés à l’achat, comme les frais de notaire. Pas besoin de connaissances financières pointues : quelques informations suffisent pour obtenir une projection réaliste et avancer dans votre projet avec lucidité.
Accéder à la propriété avec un salaire minimum n’est pas un rêve hors de portée, mais un parcours qui réclame de la préparation, une gestion rigoureuse et, parfois, un peu de patience. Les règles du jeu évoluent, les marges de manœuvre restent étroites, mais la porte n’est pas fermée. À chacun d’inventer sa trajectoire, mètre carré après mètre carré.
