VousFinancer.com a analysé le pouvoir d’achat immobilier dans les 20 plus grandes villes tout en étant au salaire minimum. Le salaire minimum, qui, pour rappel, a été augmenté le 1er janvier. Il est passé de 10,15 euros à 10,25 euros bruts de l’heure, atteignant 1 554,58 euros par mois. Il s’agit d’une augmentation de 15 euros par rapport à 2020.
Une capacité d’emprunt qui a augmenté de plus de 50 % en près de 10 ans
Ainsi, dans un contexte de baisse constante des taux ces dernières années, la capacité d’emprunt au salaire minimum, pour un versement mensuel égal à 33 % du SMIC, a augmenté de 52 % par rapport à 2011. Il est en effet passé de 67 021 euros à près de 102 173 euros en 25 ans. « Grâce à la réduction des taux mais aussi à l’augmentation du salaire minimum, pour la première fois, théoriquement possible d’emprunter 100 000 euros sur 25 ans tout en gagnant le salaire minimum, sans tenir compte de la possibilité récente d’aller jusqu’à 35% de la dette », analyse Sandrine Allonier, directrice des études et porte-parole de Vous. Le courtier précise également que 40% de ses clients ont des revenus inférieurs à 25 000 euros par an.
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Combien pouvez-vous emprunter sur le salaire minimum dans les 20 plus grandes villes de France ?
Selon le courtier, il n’est possible d’acheter que 10 m² à Paris, soit deux fois moins qu’à Lyon (21 m²) ou Bordeaux (23 m²) et trois fois moins qu’à Toulouse (30 m²) Lille ou Strasbourg (32 m²). Pour avoir une surface plus importante, mieux vaut cibler Grenoble (42 m²), Reims (46 m²) ou Le Havre (56 m²). Pour les grandes zones, seules deux villes parmi celles étudiées autorisent l’achat de plus de 70 m² : Le Mans (73 m²) et Saint-Étienne (97 m²), « grand gagnant de tous les classements en termes de pouvoir d’achat immobilier ».
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Cependant, il est loin d’être facile d’emprunter lorsque vous êtes au SMIC. En effet, les recommandations faites fin 2019 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) excluaient de nombreux emprunteurs modestes, pénalisés par la limite du taux d’endettement à 33 % et la durée maximale de 25 ans. En 2020, à Vousprès de 45 % des demandes refusées concernent des emprunteurs dont le salaire est inférieur à 25 000 euros par an. Qui plus est, même si ces conditions ont été assouplies par le HCSF fin 2020, de sérieux écueils subsistent.
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En effet, toutes les banques n’ont pas encore modifié leur ratio d’endettement maximal. Et pour les emprunteurs à faible revenu, dans le contexte économique actuel, les banques demandent davantage de garanties. En outre, un minimum de contribution personnelle, épargne résiduelle, suffisante pour vivre (750 euros pour une personne seule, 1 300 euros pour un couple, et 250 euros par enfant selon Vous finance) et un petit saut de charge, à savoir la différence entre le montant du loyer et le versement mensuel du prêt.
Quant aux établissements qui choisissent d’aider les emprunteurs du SMIC, ils « favorisent les couples car cela double les revenus, nécessite une contribution minimale et idéalement une épargne résiduelle après l’opération pour garantir le paiement de charges supplémentaires telles que l’impôt foncier, les frais de copropriété, etc. », ajoute Sandrine Allonier.
Exemples de prêts accordés dans le cadre du programme Financement avec un salaire minimum :
-Un célibataire de 21 ans, employé en CDI avec un revenu de 1 350 euros par mois et un prêt auto actuel de 134 euros par mois. Son acquisition portait sur une maison ancienne avec un prêt accordé de 65 000 euros 5 000 euros de travaux, à 1,35 % sur 25 ans. Un prêt accordés malgré l’absence de contributions, grâce à des comptes bancaires bien tenus et à un ratio d’endettement de 32 %.
-Un couple de 24 ans, avec 2 enfants, métallurgiste et vendeuse, tous deux en CDI, gagnant 1 700 euros et 1 140 euros nets par mois et disposant de 5 000 euros d’économies. L’achat portait sur une maison à Strasbourg avec un prêt de 213 700 euros, à 1,25 % sur 30 ans. Il y a eu peu d’économies mais aucune différence avec leur loyer, ainsi qu’un ratio d’endettement de 27 %.
Comment calculer votre capacité d’emprunt au plus juste ?
Calculer sa capacité d’emprunt est une démarche indispensable avant de se lancer dans une demande de prêt immobilier. Cela vous permettra de savoir si votre projet d’acquisition est réellement viable. Ainsi, vous pourrez soit l’engager, soit le reporter à une date ultérieure. Alors, comment faire concrètement pour calculer votre capacité d’emprunt ?
La notion de capacité d’emprunt, un concept à intégrer
Avant d’aller plus loin, voyons en quoi consiste la capacité d’emprunt. Il s’agit en fait du montant qu’un emprunteur peut débourser pour financer l’acquisition d’un logement (appartement ou maison) tout en conservant un reste à vivre suffisant et sans mettre à mal son budget. Cette somme est annoncée en pourcentage et ne doit pas dépasser 35 % des revenus de l’emprunteur à ce jour.
La capacité est différente de la capacité d’emprunt qui, elle, correspond à la somme totale que vous pouvez emprunter.
Un calcul essentiel avant de se lancer
Afin de vous assurer que votre projet est réaliste, vérifiez votre capacité d’emprunt avant toute chose. Pour cela, vous n’aurez pas besoin de prendre rendez-vous avec votre banque habituelle, puisqu’il est tout à fait possible de le faire en ligne.
Le plus simple et le plus rapide, consiste à vous connecter sur un site spécialisé dans la comparaison de crédits, comme le site Les Furets, par exemple. Vous y trouverez une calculette de prêt immobilier qui vous permettra de connaître instantanément le montant de vos futures mensualités.
Rassurez-vous, cette opération ne demande aucune compétence particulière. Il ne vous suffit que de quelques données pour obtenir le résultat. Vous pouvez alors simuler votre projet immobilier en tenant compte de tous vos revenus, mais aussi de toutes vos charges mensuelles. Pensez également à prendre en compte les frais, dits frais de notaire, dans votre projet.
